PROPIEDAD HORIZONTAL. El nuevo adquiriente no responde de los recargos por impago anteriores.

Nieves Moreno Abogados es el Despacho de Abogados Corporativos de referencia en Albacete, especialistas en Derecho Bancario, Derecho Mercantil, Derecho Laboral y Derecho de Familia y Divorcios.

Un tema recurrente cuando una persona se va a disponer a adquirir un piso que se encuentra en régimen de Propiedad Horizontal (Comunidad) es comprobar que está al corriente de pago con la Comunidad, ya que como establece le artículo 9.1.e) de la LPH el nuevo adquiriente responderá de las deudas de la anualidad en la que adquiera la vivienda, así como de las tres anteriores.

Pero esta obligación “ex lege” tiene un matiz, ya que el propio artículo especifica:

Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores tienen la condición de preferentes a efectos del artículo 1.923 del Código Civil y preceden, para su satisfacción, a los citados en los números 3.º, 4.º y 5.º de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los créditos salariales en el texto refundido de la Ley del Estatuto de los Trabajadores, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1995, de 24 de marzo.

En la Sentencia de la Audiencia Provincial de Castellón de 8 de noviembre de 2019 se analiza la reclamación que la Comunidad de Propietarios realiza al nuevo adquiriente que, teniendo el inmueble unas cuotas de comunidad pendientes de 2.702’12 le reclaman la cantidad de 13.057€ en base a un acuerdo adoptado por Junta General por el que se establece una sanción de 1€ por cada día de impago. La sanción se aplica desde el 6 de mayo de 2008, interponiendo demanda el 13 de enero de 2014.

Tal y como establece la sentencia, la Comunidad está en su perfecto derecho de aplicar las sanciones que estime oportunas para logar la garantía del correcto mantenimiento a la comunidad, cada uno en las cargas que reglamentariamente se establecen.

La cuestión principal radica en si el nuevo adquiriente debe sufrir las consecuencias económicas de la sanción por impago del antiguo propietario.

Aquí es donde se realice un correcto estudio por parte de la Audiencia Provincial de quien debe responder por las deudas de comunidad.

“La obligación contributiva de cada comunero a los gastos comunes, declarada en el artículo 9.1.e) LPH es de carácter personal, lo que supone que de ella no se desvinculará quien resulte deudor por el mero hecho de transmitir la propiedad del inmueble a un tercero. Deudor es quien fuera propietario al momento de producirse la obligación de satisfacer el gasto comunitario, no siendo procedente convertir al adquirente en responsable íntegro del débito, ya que no ostenta la condición de deudor y su responsabilidad frente a la comunidad lo es por un plazo determinado “ex lege” respondiendo exclusivamente con el inmueble adquirido, no con otros bienes que pudieran pertenecer al nuevo propietario.

[…] Debiendo  interpretarse restrictivamente dicha responsabilidad del nuevo adquiriente”

Por ello, declara la Audiencia Provincial de Castellón que el nuevo adquiriente no debe responder sobre la sanción por impago, siendo esta de forma personal por parte del antiguo propietario ya que éste era quien tenía la propiedad del inmueble cuando se realizó el acuerdo de sanción por impago, por lo que debe responder de forma personal y no pudiendo ser trasladada esa sanción al nuevo adquiriente.

En Nieves Moreno Abogados tenemos profesionales expertos en Propiedad Horizontal por lo que las comunidades que gestionamos tienen total garantía de estar perfectamente asesoradas e informadas de las últimas novedades legislativas y jurisprudenciales.

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